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租賃房屋致侵害相鄰權人之損害該由誰來賠償

2017-05-12 來源:陜西政法網

大城市房屋租賃越來越多,租賃房屋致害的問題也隨之增多。在房屋租賃中,所有人和使用人不一致,在簡單的房屋租賃合同中,只存在出租人和承租人。但是由于轉租現象頻繁,在一棟不動產上不只是存在一個出租人一個承租人這么簡單,還可能存在數個租賃關系。承租人在使用收益租賃房屋時對相鄰權人造成損害時,應由出租人承擔責任還是承租人承擔責任呢?或者是兩者均承擔責任呢?存在多數承租人時還需要確定各承租人之間的責任形態。此時,租賃物致承租人損害時,租賃合同的效力認定將直接影響到受害者的請求權行使。

實踐中出租人將不動產分別租賃給不同承租人,承租人在使用收益不動產時影響到不動產相鄰權人的利益、侵害相鄰權人的情形是較為普遍的。《物權法》第92條之規定,租賃、利用相鄰不動產的,應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的,應當給予賠償。據此,租賃房屋相鄰權人因承租人使用收益租賃房屋遭受損害的,可以主張損害賠償。 

在具體的案件中我們首先應確定出租人和承租人何者為責任主體。根據《物權法》92條規定的賠償義務人為“不動產權利人”,權利人是否包使用收益不動產的承租人呢?相鄰權發生在毗鄰不動產的權利人之間,一方為了合理行使不動產所有權或使用權的,得要求相鄰方提供便利或接受一定限制。所以,我們應認為權利人不但包括不動產所有權人,也包括通過租賃同關系合法使用不動產的承租人。相應的,相鄰權義務人也及于用益物權人和承租人。因此,“不動產權利人”包括承租人在內。為了充分保護相鄰權人的權益,承租人在使用租賃房屋侵害相鄰權人,致其遭受損失,相鄰權人既可以要求出租人賠償全部損害,也可以要求承租人賠償全部損害,可擇一主張。 

其次需要明確出租人與承租人之間的關系。如若侵害相鄰權人系由于出租人的過錯,承租人在相鄰權人向其主張權利時應向相鄰權人賠償損失,賠償后可以出租人存在過錯為由,向出租人追償。同理,如果承租人違反約定使用或不合理使用租賃物,出租人在承擔損害賠償后可以違約為由向承租人追償。在承租人違反約定目的使用租賃房屋時不但可以要求其賠償損失外,出租人還可以與承租人提前解除租賃合同。

綜上,出租人和承租人對相鄰權人承擔的賠償責任屬于不真正連帶責任,由最終有過錯的一方過錯方承擔終局賠償責任。 

(清澗法院  師春雄)

 

 

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